PASS AMO EXPERTISE

AMO (pour Assistance à Maître d'Ouvrage) couvre les missions suivantes :

I- EXPERTISE

DUE DILIGENCE IMMOBILIÈRE (vendeurs, acquéreurs, etc.)
EXPERTISE AMIABLE & JUDICIAIRE
ETAT DES LIEUX AVANT / APRES TRAVAUX

II- MONTAGE & PILOTAGE PROJET

ASSISTANCE A MAÎTRE D'OUVRAGE (AMO)
PROJECT MANAGEMENT / QUANTITY SURVEYOR ( PM & QS ) RICS Chartered Surveyor
PROGRAMMATION BÂTIMENT

III- ENERGIE & ENVIRONNEMENT

PASSEPORT ÉNERGÉTIQUE (Luxembourg) / Simulations RT2012 France

Due Diligence Immobilière

Le vocable de "Due Diligence immobilière" ou encore "Audit Immobilier" désigne le contrôle de diligence effectué couramment dans le cadre de transactions portant sur des immeubles.

Il s’agit d’une analyse approfondie et d’un examen systématique de l'objet de la transaction visant à cerner les potentialités et les risques essentiels. Nous appliquons des méthodologies reconnues.

On y recoure très souvent pour les transactions entre professionnels afin notamment de détecter les éventuels vices cachés.

Les principaux atouts d’une Due Diligence solide sont les suivants:

Les incertitudes quant à la véritable valeur d’un bien immobilier peuvent être réduites
Les risques cachés peuvent être identifiés
Les obstacles empêchant la conclusion de l'affaire peuvent être gérés de manière ciblée

La Due Diligence immobilière a lieu avant les négociations à proprement parler, car ses résultats ont souvent une incidence sur la valeur et ils peuvent éventuellement renforcer la propre position dans les négociations.

Notre Valeur Ajoutée :

pratique de l'ingénierie bâtiment
pratique terrain régulière de la direction de chantier
ancien Directeur Régional de promoteur immobilier national
expert judiciaire
confidentialité d'une petite structure

La réalisation d'une Due Diligence immobilière professionnelle accroît la transparence des projets immobiliers et permet aux investisseurs d’identifier les risques et opportunités déterminants avant la conclusion de la transaction.

Expert Judiciaire Assermenté / Privé

Jean-Bernard BALL est Expert Judiciaire Assermenté au Luxembourg, Expert Amiable (sur lettre commune, unilatéral, contre-expertise, état des lieux) pour toute conciliation extra judiciaire (dans la limite de nos compétences).

Dans les domaines du Bâtiment, de la Construction et du Génie-civil (ce qui inclue l'Immobilier).
Nous pratiquons l'expertise en français, allemand et anglais.

La pratique régulière de l'Ingénierie et de l'Expertise s'enrichissent réciproquement par une connaissance pratique, du terrain, permettant de déterminer l'origine des causes plus rapidement et aussi de parfois, en cernant mieux les problèmes, de mieux évaluer la valeur en litige.

Nous nous appuyons aussi sur un réseau scientifique de laboratoires indépendants :

CEREMA (ex CETE de l'Est et LRPC)
CRITT Matériaux Alsace
SARM (Service d'Analyse des Roches et Matériaux)
CRPG (Centre de Recherches Pétrographiques et Géochimiques)

Pour les problématiques pointues avec les laboratoires de l'Ecole Nationale des Travaux Publics de l'Etat (Ecole d'Ingénieur) à Lyon dont principalement le Laboratoire Génie-civil & Bâtiment :

Sols, Ouvrages et Infrastructures (mécanique sols et bâtiments, dont matériaux bio-sourcés)
Dynamique, Auscultation et Contrôle (Vibrations, Sismique)
Matériaux et Systèmes Constructifs (Matériaux Bâtiment & Routiers, Acoustique, Thermique)
Physique et Perception des Environnements (Éclairagisme)

Nous disposons aussi de partenaires sapiteurs issus de notre pratique d'Ingénieur Conseil pour certains relevés physiques et instrumentations : géotechnicien, géomètre, diagnostiqueurs amiante, plomb, pollution.

Etat des Lieux Avant / Après Travaux

Avant tout début de chantier, il est fortement recommandé, tant au Maître d'Ouvrage qu'à l'Entreprise Mandataire de faire établir un ETAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE concernant les bâtiments et infrastructures avoisinants.

OBJECTIF : avoir un constat contradictoire avec date certaine de l'état des avoisinants pour pouvoir en évaluer les éventuelles dégradations à leur juste réalité;
OBLIGATIONS : cet état des lieux est même bien souvent une obligation contractuelle imposée par l'ASSUREUR du Maître d'Ouvrage ET de CHAQUE Entreprise.
MÉTHODOLOGIE : Nous recensons les tiers concernés, les signataires autorisés, organisons les RDV avec diplomatie afin d'obtenir autant de constats contradictoires que possible.
VALEUR AJOUTÉE : Notre qualité d'Expert Judiciaire en Bâtiment Génie-civil nous rend attentif aux pathologies et défauts à rechercher sur les ouvrages constatés.
LIVRABLES : nous remettons ensuite trois Procès Verbaux Originaux Circonstanciés (texte et photos commentées), Numérotés. Les destinataires sont généralement : Donneur d'Ordre, Tiers, Assureur.
DÉLAIS : délai de rendu sous une semaine sous signature d'Expert Judiciaire Assermenté.
OPPOSABILITÉ : l'Assermentation donne force juridique au constat jusqu'à preuve du contraire.
CONFLITS INTÉRÊT ULTÉRIEURS : une fois ayant réalisé l'état des lieux, nous nous refuserons à toute prestation d'Expertise Judiciaire ou d'Assurance contre le donneur d'ordre. Nous nous réservons pour assister notre donneur d'ordre comme Expert Unilatéral.

AMO* Projets Immobiliers

Nous assistons les Maîtres d'Ouvrages dans le montage de leurs opérations immobilières suivant leurs besoins, ponctuellement ou tout au long d'une opération.

Type d'opérations :

bâtiments publics (Conduite d'Opération au titre de la Loi MOP)
logement individuel et collectif (maisons jumelées, maisons de ville, collectifs, intermédiaires);
lotissement (logement, activité, commerce);
résidences hôtelières / résidences de tourisme / résidences senior.

Objectif de la mission : de rendre l’opération

acceptable de la part des décideurs (élus, administrations, riverains, associations, etc.) et
faisable techniquement, juridiquement et économiquement.

Posture de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage:

conseille le Maître d’Ouvrage et de facilite les prises de décisions qui lui incombent;
ne se substitue pas au Maître d’Ouvrage et n’agit pas en qualité de mandataire, sauf demandes spécifiques;
la mission peut inclure des négociations avec diverses entités publiques et privées : les propositions faites par l’AMO pour le compte du Maître d’Ouvrage seront faites en concertation avec celui-ci et seront toujours sous réserve de son accord.

Nos clients sont des collectivités, particuliers, chefs d'entreprise développant leur outil immobilier professionnel ou des promoteurs/aménageurs sollicitant des interventions spécifiques.

ÉLÉMENTS DE MISSION PROPOSES : une sélection sera faite avec le client parmi les éléments ci-dessous en fonction de la nature de l'opération, des attentes et besoins du client :

Définition préalable du projet :
le Maître d'ouvrage est face au lancement d'un projet dont il perçoit l'opportunité mais a besoin de le préciser, d'en discuter pour faire mûrir son idée : quoi ?, comment ?, quel rôle endosser ?, avec qui?, quelle envergure?, toutes ces questions qui paraissent a priori inutiles et évidentes mais dont la formalisation sur une page blanche est un vrai casse tête...

Etude de marché :
étude de marché pour définition du mix d’offre (terrains à bâtir, charges foncières, activité, résidences de tourisme, résidence senior, équipements publics, sportifs, etc).

Programmation :
il s'agit de l'élément fondamental de tout projet car il le définit de façon précise le projet = la commande du maître d'ouvrage, dans les domaines : fonctionnel, capacitaire et qualitatif visant à valider l'enveloppe budgétaire. En cas d'inadéquation budgétaire, il y a lieu de revoir un des trois éléments de définition précédents jusqu'à ce que l'on rentre dans l'enveloppe.

Le programme sert aussi à définir les moyens et compétences nécessaires : un bon programme permet de constituer la bonne équipe d'études.
Le programme est enfin et surtout la base contractuelle du projet.

Etude de pré-faisabilité :

technique (desserte réseaux, nature des sols, risques naturels, etc.)
urbanistique (classement de zone, possibilités de construire, test de capacité, contexte élus & riverains),
commerciale (analyse sommaire des possibilités de sortie commerciale)
juridique sommaire (questions préalables classiques)
et financière (analyse de la rentabilité)

Budget prévisionnel :
établissement d'un budget détaillé intégrant tous les postes de dépense prévisibles à date (de 30 à beaucoup plus suivant le type d'opération),

Formalisation problématiques juridiques :
elles seront soumises aux conseils juridiques adéquats (notaire, expert comptable, avocat, fiscaliste, assureur, etc.)

Montage dossier de financement :
bancaire pour ligne de crédit études puis prêt immobilier, subventions publiques et para-publiques.

Assistance acquisitions foncières :
assistance ou prise en main de négociations foncières, proposition de solutions de paiement alternatives et intéressantes pour le propriétaire foncier.
Relecture critique et opérationnelle des avant contrats et actes notariés.

Présentation de projet :
analyse des enjeux locaux aux fins de recherche de compromis emportant l'adhésion des décideurs (analyse/négociation/adaptation) en préservant les intérêts de l'entreprise;

Ingénierie financière :

recalage budget suite aux études techniques préliminaires, aux acquisitions foncières et autres postes précisés;
simulation des besoins en trésorerie approfondie prenant et donc des frais financiers ;
optimisation des fondamentaux (fonds propres requis, quasi fonds propres, pré-commercialisation requise, etc.);

Optimisation esquisses :
un plan sur lequel chaque surface ou élément de bâti est réfléchi et optimisé peut dégager des économies par rapport à la version initiale.
C'est un exercice que seule l'expérience de la maîtrise d'ouvrage et une culture mixte technique / commerciale permet d'appréhender efficacement.

Suivi autorisations administratives :
relais auprès des administrations et concessionnaires (voire montage dossiers) pour obtenir les autorisations nécessaires (autorisations de construire, de démolir, d'aménager, accord agence d'urbanisme locale, révision ou modification PLU, raccordements réseaux, modification ligne HT, loi sur l'eau, autorisation de défrichement, archéologie préventive, ABF, vente par anticipation cautionnée, certificat d'achèvement de travaux provisoire puis définitif, attestation de conformité technique et réglementaire pour rétrocession.

Coordination MOE :
nous coordonnons les différents corps d'état intervenant dans l'opération afin d'assurer la bonne transmission des informations et documents, le respect des échéances et l'atteinte des objectifs. Cette mission peut aller jusqu'à la mission d'OPC (Ordonnancement Pilotage Coordination). VOIR notre page dédiée "OPC-Project Management".

Project Management / Quantity Surveyor (PM & QS) RICS Chartered Surveyor

Programmation Bâtiment (et infrastructures)

Le programme est l'élément fondamental de tout projet de bâtiment ou d'infrastructure car il le définit de façon précise le projet = la commande du maître d'ouvrage, de façon caractéristique dans les domaines suivants :

fonctionnel : fonctions attendues, synergies, incompatibilités, proximités, liaisons, flux, etc.

capacitaire : surface, capacité d'accueil, débit, dimensionnement nominal, en pointe, mode dégradé, etc.

qualitatif : définition des niveaux de qualité de service attendues, de confort, d'objectifs de performance, efficience exploitation & maintenance, interchangeabilité de composants, niveau de Performance Energétique, cibles retenues et niveau d'exigence HQE (très performant, Performant, Base), etc.

enveloppe budgétaire : en cas d'inadéquation budgétaire, il y a lieu de revoir un des trois éléments de définition précédents jusqu'à ce que l'on rentre dans l'enveloppe.

Programme Technique Détaillé (PTD) : notions techniques précices à destination de l'Architecte et du Bureau d'Etudes Techniques (Fluides, Structure, Economiste de la Construciton, Controleur Technique éventuellement, etc.) explicitées au moyen d'un rapport et de Fiches d'Espace.

Le programme sert aussi à définir les moyens et compétences nécessaires : un bon programme permet de constituer la bonne équipe d'études.

Le programme est enfin et surtout la base contractuelle du projet : toute modification du programme (volonté du maître d'ouvrage, évolution du besoin ou autre raison) pourra justifier une demande d'avenant de la part des cabinets d'étude ou des entreprises réalisant les travaux car la demande change.

Bien souvent cela est source de dérive budgétaire et de délai, le temps de recontractualiser.
Un bon programme est une condition nécessaire (mais pas suffisante ) à la tenue du budget et des délais.

C'est pour toutes ces raisons que la mission de programmation ne doit pas être négligée car elle donne la direction à suivre pour développer le projet.

Selon l'Agence pour la prévention des désordres et l'amélioration de la qualité de la construction,
"80 % des désordres constatés dans les bâtiments résultent de dysfonctionnements lors des études de programmation et de conception, généralement des consignes peu claires, des modifications successives, des erreurs d'interprétation..."

PASSEPORT ÉNERGÉTIQUE (Luxembourg)

Appelé aussi Certificat de Performance Energétique.

Après les critères classiques de valorisation d'un bien immobilier (emplacement, dimension, prestations, état), la Performance Energétique est un enjeu important de la valorisation et est aussi et devenu une pièce obligatoire pour toutes les ventes et locations de logements.

OBJECTIF : le passeport énergétique livre des informations sur le besoin énergétique calculé du bâtiment et sur les émissions de CO2. Il prévoit des classes de performance énergétique allant de A (la meilleure classe) à I (la plus mauvaise classe)
OBLIGATIONS : nécessaire ventes et locations
MÉTHODOLOGIE : nous appliquons les méthodologies détaillées par l'OAI pour les Bâtiments d'Habitation Neufs et dans les Bâtiments d'Habitation Existants / Anciens
VALEUR AJOUTÉE : en fin de CPE, nos propositions sommaires chiffrées de travaux économiseurs d'énergie bénéficient de notre expérience de Maître d'oeuvre en rénovation, d'Expert Immobilier et d’Economiste de la Construction. C'est un plus déterminant pour aller au-delà de l'obligation légale, et avoir une vision prospective de l’amélioration de son patrimoine immobilier
OPPOSABILITE : par Ingénieur Conseil inscrit à l'OAI
EQUIPEMENT : nous disposons de la dernière version, régulièrement mise à jour, du performant logiciel de simulation énergétique Suisse LESOSAI, avec les modules de modélisation pour le Luxembourg (agréé), la France (RT2005-2007-2012-PASSIF-BEPos), l'Allemagne (DGNB) et la Suisse (Minergie, Minergie P), compatible CAO-DAO-BIM
LIVRABLES : CPE conforme à la réglementation Grand-ducale et listing de paramètre attestant du sérieux dans le recueil des données introduites dans le moteur de calcul
DÉLAIS : délai suivant accord et urgence au cas par cas
TARIFS : suivant taille & complexité immeuble et suivant disponibilité de plans cotés / à l'échelle / numériques ou à établir.

Pour plus d'informations, contactez-nous au (+352) 26 31 00 43